直击西南酒店市场，维也纳酒店酒店的“满分答案”

近年来，经济水平的增长和消费力的提升使得西南地区成为国内国际酒店集团关注的重点区域，洲际酒店集团、万达酒店及度假村旗下品牌先后在西南开出首店，四季酒店集团区域副总裁也透露未来将计划布局西南市场，同时伴随着西南各城市文旅产业的不断发展，西南酒店投资市场展现出巨大的发展前景。11月23日，以“三十而砺 星耀蓉城”为主题的维爱发声公益巡展&投资沙龙在成都成功举办，维也纳酒店、欧暇·地中海酒店、锦江之星酒店和白玉兰酒店酒店组成的品牌矩阵火热亮相，共同为西南酒店市场带来了切实可行的解决方案，活动吸引了众多酒店投资人的关注，既有资深酒店投资人的参与，也有新锐投资人的支持，其中西南第一家维也纳酒店——维也纳酒店贵阳会展中心店的投资人也到了现场，2014年开业的维也纳酒店贵阳会展中心店投资回报周期仅为2.7年，平均RevPAR达到323.4元。

1、万亿级别的机会市场

西南酒店投资市场的火热背后是持续增长的经济总量，据国家统计局数据显示，西南地区前3季度GDP运行情况优于全国，其中四川省前3季度GDP总值达到4.34万亿，取得了6.5%的实际增速，重庆前3季度GDP达到2.22万亿，实际增速达到5.6%，均高于5.2%的全国平均增速。在万亿GDP带来的市场增量下，中端酒店还有哪些市场机会？迈点总结为以下几点：

第一，西南酒店市场连速率居于末位，中端连锁品牌发展机会大。根据《2022年中国住宿业发展报告》数据，截至2022年12月底，西南酒店市场连锁率最低，仅为15.99%，其中四川、云南、贵州、西藏四省的中端酒店连锁率均在20%左右，远低于全国35%的平均水平，中端连锁酒店品牌在西南市场大有可为。

第二，西南核心城市存量市场广阔，老店改造需求旺盛。西南酒店市场起步较早，发展相对较缓，成都、重庆等城市积累了大量的存量酒店，相关数据显示，截至2022年12月底，广东、四川和浙江是我国酒店存量排名前三的省份，仅四川就有近102.2万间的酒店存量，其中不少酒店面临老店改造的迫切需求。

第三，西南城市化进程加速，下沉市场投资机会稳步增长。事实上，在西南区域中，不少品牌和企业没有选择一线、新一线城市，而是选择探索下沉市场的无限可能，下沉市场的红利对于中端连锁酒店品牌来说同样适用。西南城市化进程的加速和消费升级的拉动使得下沉市场的消费客群更希望体验高品质的酒店产品，中端连锁酒店品牌自然拥有了持续增长的广阔客群。

第四，文旅产业的不断成熟，酒旅融合带来更多发展机会。据英国伦敦世界旅游交易会近日发布的“2023年中国十大旅游目的地必去城市”榜单，成都和贵阳都榜上有名，可以看到，伴随着西南地区文旅产业的发展，西南城市的旅游目的地建设也颇有成效，成都、重庆、贵阳等城市在国内外旅游市场也形成了一定的影响力，在酒旅融合的大背景下，中端酒店品牌也拥有更多的发展机会。

2、竞速突围的“杀手锏”

机会浪潮下竞争态势初现，越来越多的酒店集团将目光锁定西南区域，试图在不同维度开发这一潜在的市场金矿，品牌之间的激烈交锋也使得西南酒店市场硝烟弥漫，其中不仅有国际、国内头部酒店集团的身影，也有地方酒管的快速崛起，更有跨界玩家的虎视眈眈，在此背景下，何种品牌才能实现市场突围？迈点研究发现，在探索西南酒店市场的酒店品牌中，维也纳酒店是为数不多走得快也走得稳的品牌之一，其根本原因在其品牌优势与西南酒店市场的机会完美匹配，真正实现了品牌发展的可持续，这里的可持续可总结为以下三个关键：

关键之一在于经典品牌塑造的价值可持续。与其他市场相比，西南酒店市场的连锁化、品牌化趋势更加明显，其背后是消费升级态势下消费者对于品质、服务和品牌形象的更高追求，而维也纳酒店作为中国中端酒店的开山之作，在其30年发展历程中有多个里程碑式的产品和服务创新，比如1997年首推钟点房模式、2006年首次开通电话预订热线、2013年推出零停留退房，并首创专业级助眠系统等，这些创新在被其他酒店广泛学习传播的同时也使得维也纳酒店声名远扬，奠定了维也纳酒店经典品牌的市场定位，并获得了深厚的市场认知和消费者青睐。

根据迈点品牌指数MBI监测，2013年—2022年中端酒店MBI指数稳步上升，维也纳酒店更是连续十年稳居首位，并连续两年位居百强榜单首位。不可否认，经典品牌和新品牌永远不在同一起跑线，维也纳酒店发展三十年凝结的品牌价值可以在西南酒店市场实现更快更深入的规模扩张。

关键之二在于改造经验丰富实现的存量可持续。事实上，维也纳酒店很早就察觉到存量市场的机会，其原因一方面在于品牌自身敏锐的市场嗅觉，地产下行、结构优化使得酒店投资市场波动明显，催生了大量存量酒店；原因之二在于最早一批维也纳酒店其实已经进入酒店生命周期的末端，亟须改造焕新。

为此，维也纳酒店新推出的V5.0深化版产品的翻新改造既在产品上符合现代化年轻客群的设计风格和场景化、体验化的空间设计，同时优化了翻新流程，可以根据投资人的实际情况分批改造，降低投资人压力的同时通过经营和运营回收现金流，并通过设计模块化、装修模块化等手段缩短工期提升效率，相关数据显示维也纳酒店V5.0的老店翻新后RevPAR能够提升30元至50元。

以维也纳酒店深圳爱国路店为例，其全店翻新改造升级仅用了100天，整改范围包括门楼、大堂、走廊、电梯间、卫生间、房间天花、地板、墙面等装饰面、活动家私和固定家私等，改造后售价提升53%，溢价在150元-230元之间，成功完成了酒店的改造升级。得益于专业化、标准化的改造流程，维也纳酒店的这一改造逻辑在存量需求广阔的西南酒店市场也同样适用。

关键之三：双品牌同频共振实现的投资可持续。受波动的市场环境影响，西南地区的酒店投资人一直保持相当理性的投资思维：高价值的品牌和高品质的产品是先决条件，高收益的酒店产品才是投资的必要选择，而对投资回报的关注一直是维也纳酒店品牌发展不变的内核之一。

一方面，维也纳酒店自身拥有更优包容适配的投资模型，在维也纳酒店V5.0版本产品中，其强化了模块化设计和装配式工程装修，可以根据不同物业条件灵活调整酒店门楼、大堂功能分区，同时工厂模块化生产搭配装配式施工，可以有效控制造价成本以及建店周期，进一步降本增效。测算数据显示，在模块化加持下，维也纳酒店V5.0深化版客房造价下降了5%，整体对比原来版本的产品，其综合单房造价下降了0.53万元，达到9.5万元/间，单房套内造价是6.17万元/间，在行业内遥遥领先。

另一方面，维也纳酒店和欧暇·地中海酒店双品牌运营，相辅相成实现收益提升。作为锦江酒店（中国区）推出的首个创新品牌，其拥有城市度假的品牌内核以及强体验、强IP、强个性的产品特性，其在年轻消费者需求的把控和多元收益模式的打造上颇有心得，在同一运营团队的管理下，维也纳酒店在IP打造，体验升级层面也有了新的认识和提升，助力酒店进一步提升品牌溢价，提升收益。相关数据显示，今年1-11月维也纳酒店（成都太古里春熙路店）开业6年平均RevPAR达到385元，OCC达到100%；维也纳酒店（5.0甘孜318国道雅江店）开业3年ReVPAR达到309元，OCC达到102%。

3、中端酒店的“下一个西南密码”

从长远来看，西南酒店市场的发展不是完成时，而是进行时和未来时，在经济水平攀升和消费水平提高的双重作用下，西南酒店市场依然不断增长，因此对于想要深耕西南市场的中端酒店品牌而言，不仅要考虑当下，还要探索未来如何能在西南酒店市场获得更大的价值和收益，迈点研究维也纳酒店品牌发现或许可以从以下两个方面思考：

一方面，要在核心政策里找市场增量。与其他经济发达的地区不同的是，西南的经济发展和城市崛起具有明显的政策导向，2021年2月，为支持大西南发展，中共中央和国务院印发的《国家综合立体交通网规划纲要》中明确指出选择成都、重庆、昆明3城为国际枢纽，12城共建9个全国枢纽，进一步拉动了西南城市化发展进程，同时成渝双城经济圈的不断发展扩大，贵州也在加速融入，以川、渝、黔为一体化区域协同发展的“西三角”经济圈呼之欲出。可以看到，城市规划政策和经济政策的推出会催生大量的投资需求，无论是新项目建造，还是存量项目翻新，无论是新一线城市的蓬勃，还是下沉市场的崛起，中端酒店都可以在其中找到布局的节奏。事实上，目前维也纳酒店已经在做这样的规划，其不仅在成都、重庆等西南重点城市布局，同时也深入西南地区的下沉市场拓展版图，截至目前，维也纳酒店在全国范围内已开业门店超过1400家，总规模超过1800家，西南是其重要布局区域之一。

除了城市规划政策以外，文旅产业发展的政策也将成为拉动中端连锁酒店投资的重要助力。近年来西南各省份均在加速文旅产业的发展，打造国际旅游城市，如近日云南发布旅游景区创建奖励措施，最高奖励300万元；四川启动“冬游四川消费季”推出一系列优惠政策等，探索未来酒旅融合下中端酒店的发展之道或许也是中端连锁品牌新的增长点。

另一方面，在核心需求里做产品创新。一个具有长期主义的酒店品牌一定有鲜明的需求导向，这里既包括消费需求，也包括投资需求，当具象到西南酒店市场，则意味着酒店品牌需要拥有持续创新的酒店产品满足核心需求的变化，而这也正是维也纳酒店的强项。据了解，维也纳酒店从V1.0的诞生到新推出的V5.0深化版，其产品的每一次深化变革都与市场需求息息相关，无论是品牌设计风格的演进，还是品牌理念的更迭，以及酒店产品体验的升级都满足了不断变化的消费需求，比如在维也纳酒店V5.0深化版中，其延续音乐之都维也纳的经典DNA，将酒店大堂、餐厅以及客房场景化构建，并依托产品的细节打造为消费者提供高品质的入住体验。

而对于投资需求的把控，维也纳酒店更是在每一次的产品更迭中有所体现，在维也纳酒店V5.0深化版本中，其不仅构建了灵活的投资模型，进一步控本降本减少投资成本，同时还在不断优化品牌的收益模型，通过完善早餐、洗衣房、健身房等功能提升品牌溢价；通过跨界营销、IP衍生品打造以及节庆营销提升酒店非房收益等，前文已经提及的与欧暇·地中海酒店的双品牌运营实际上也是其探索产品创新实现投资回报的实践，从而为投资人提供更安心、放心的投资体验。

4、结语

今年是维也纳酒店的而立之年，也是其深入探索区域市场，展现品牌价值的而立之年，其携手上海市慈善基金会、上海市慈善基金会“坚持爱”专项基金、上海市曹鹏公益基金会联合举办了维也纳酒店30周年系列活动庆典维也纳艺术月“维爱发声”公益音乐会暨关注自闭症儿童公益项目也已走过中国的多个城市，如今也在成都温暖亮相。我们看到，维也纳酒店的区域战略早已不仅仅产品和服务的竞争，而是品牌价值的落地生根，可以说，维也纳酒店的“西南故事”还在继续，永不落幕。