募资69.777亿元，华润置地拟分拆基础设施REIT上市

华润置地经营性不动产业务被赋予无限想象空间。业内普遍认为，华润置地这次尝试将其商业地产投资信托业务上市，将是一个非常好的行业案例。

10月26日，华润置地披露了关于公开募集基础设施证券投资基金的建议分拆及在深圳证券交易所独立上市的公告，预计公募基金将募集人民币69.777亿元。

根据公告，华夏基金及中信证券向中国证监会及深圳证券交易所提交了公募基金注册及上市的申请材料。就建议分拆而言，华夏基金将设立公募基金作为公开上市的基础设施证券投资基金。在建议上市时，华润商业资产将作为战略投资者认购已发行基金份额总数约30%。

公开信息显示，REIT相关资产项目为位于山东省青岛市市南区山东路6号的购物商场。项目公司为华润商业资产的全资附属公司华润置地(山东)有限公司。

建议分拆及建议上市完成后基础设施REIT的架构为:华润商业资产持有30%基金份额，公众基金份额持有人持有70%基金份额。

华润置地称，公募基金设立后，公募基金将动用所得款项认购资产支持专项计划的全部权益，其后，资产支持专项计划将动用认购款项向华润集团收购项目公司的全部权益。在有关收购完成后，项目公司将由基础设施REIT持有100%权益，并将不再为华润置地的附属公司。

华润置地已向港交所提交应用指引第15项申请，而港交所已确认可进行建议分拆。建议分拆须待中国证监会及深圳证券交易所批准建议上市后，方可作实。

华润置地董事认为，建议分拆将对集团及基础设施REIT均有利，包括:建议上市将为公司提供另一种以股权为基础的融资方式，其将使集团的集资方式及平台多元化，并减少对传统债务融资方式的依赖。

通过建议上市，公司将能够盘活其基础设施资产，避免基础设施投资恢复期较长及资产周转率较低的不利影响。此举也将增强公司的滚动投资能力及可持续营运，有利于公司的长期表现。

华润置地认为，长远而言，公司将继续受惠于基础设施REIT的业务前景及业绩，通过作为基金份额持有人以分派方式收取稳定回报。上市后，该项目的价值将以市场价格反映，其将导致对公司于该项目中持有的权益进行更合理及权威的评估。

作为国企代表，华润置地一向稳健，在大市场普遍下滑的背景下，华润置地依然保持增加。

今年1~9月，华润置地累计合同销售金额约2343.3亿元，总合同销售建筑面积约991.81万平方米，分别按年增加16.0%及7.5%。

据中指研究院数据，1~9月百强房企累计销售额同比下降10.3%，连续三个月同比下降，且降幅进一步扩大；TOP10房企销售额均值为2096.3亿元，同比下降6.5%。

在年初的业绩会上，华润置地首席财务官郭世清表示，2023年华润置地总可售货源将达到5384亿元，按照全年60%的去化率计算，今年实际销售金额将超过3000亿元，预计综合毛利率将达到28%左右。

今年上半年，从华东到西南，华润置地曾一日豪掷超百亿元在全国拍地。5月31日，华润置地独自或联合其他房企共拿下3宗地块，分别位于重庆、义乌、温州，总成交价超105亿元。

据中指研究院数据，今年1~9月，华润置地以524亿元的拿地金额排在行业第三，以280万平方米的拿地面积排在行业第四。同时，全口径新增货值1241亿元，排在行业第二；权益新增货值885亿元，排在行业第四。

穆迪预计，华润置地2023年至2024年的合同销售额将缓慢增长至3150亿元至3250亿元；未来12~18个月，债务/资本比率将保持在42%，华润置地的现金持有量和预计运营现金流将足以覆盖其承诺的土地付款和再融资需求。

商业层面，今年9月，华润置地投资物业实现租金收入约22.7亿元，按年增长25.7%。2023年累计投资物业实现租金收入约187亿元，按年增长40.5%。

华润置地披露在营购物中心67座，总建筑面积813万平方米，同比增加12.0%。上半年实现收入为86.4亿元，同比增长39.5%；实现毛利率77.1%，较去年同期增加5.3个百分点；零售额同比增长38.9%至751亿元，整体出租率维持96.2%的行业高位。

李欣也多次在业绩会上表达了对经营性不动产业务的厚望。其透露，“十四五”期间整体购物中心收入增速维持在20%以上，毛利率维持在70%以上。此外，“十四五”末期计划实现长租业务管理规模行业前十、央企第一。

华润置地经营性不动产业务被赋予无限想象空间。业内普遍认为，华润置地这次尝试将其商业地产投资信托业务上市，将是一个非常好的行业案例。

针对此次REIT，华润置地直言，建议分拆为集团发展创新融资渠道的有利尝试，将提升集团的形象及声誉，从而持续提升其吸引战略投资者的能力。还将为集团及基础设施REIT各自的营运及未来扩展提供独立的集资平台。尤其是在建议分拆及建议上市完成后，基础设施REIT将在中国拥有一个个别及独立的上市平台，使其可直接进入中国资本市场，并增强其探索新融资及集资渠道以发展其业务的可能性。