南财观察丨人、企、产同步快速集聚前海建成了不一样的CBD

7月20日，周六，早上8点的前海湾地铁站口已是出奇热闹，近百名市民之所以在休息日也来到这片“商务区”，是因为随着深中通道开通，汇集深中跨市公交线路的前海湾成了深圳新的“城市一日游集散地”。

每到天气晴好的傍晚，前海嘉里中心、华润前海大厦、国际仲裁大厦等高端写字楼的玻璃幕墙倒映出层层叠叠的金黄色云彩。在微博、小红书等社媒平台，前海被认为是深圳观赏“绝美晚霞”的最佳位置。

在国内外知名企业和资本的眼中，前海也是其在深圳“落子”展业的最佳选择之一。

“目前，一期、二期整体出租率超过80%。”嘉里建设有限公司副总经理于天龙告诉南方财经全媒体记者。

前海嘉里中心是前海蛇口自贸片区获批设立后出让的首个商业项目，也是第一个在前海由大型香港企业投资的重大项目，众多世界500强企业入驻其间。记者了解到，嘉里中心已有超百个租户，涵盖12个国家和地区，金融、科技、专业服务企业分别占约40%、30%、20%。

华润前海大厦项目营销负责人李星灿也向记者透露，大厦租售企业入驻率达90%，累计引入世界500强、中国500强企业共14家，上市公司12家，专精特新高新企业7家，外资、港资等金融、科技企业占比达75%，楼内入驻企业总产值超200亿元。

优质企业的进驻发展带旺“人间烟火”。前海的消费市场不断扩大，前海山姆会员店、万象前海、前海卓悦INTOWN、欢乐港湾等商圈熙熙攘攘，首店经济、公园经济等“City”的新概念都能在这里得到验证。

人流、企业、产业快速向这里集聚，前海向前发展的脚步始终未停。

聚人:工作、休闲同为“首选地”

一般而言，大型城市的中心商务区往往是一座“潮汐式”城区，亦如北京的中关村、国贸，上海的陆家嘴，工作日热闹繁忙，节假日里安静悄然，前海则显得有些不同。

数据显示，上半年深圳轨道交通线网累计运送乘客14.63亿人次，日均客运量达到803.74万人次，与2023年同期相比增长超17%。而据深圳地铁此前披露的数据，不论工作日还是周末，深圳地铁客流量靠前的站点里，总有前海湾站和宝安中心站的身影。

高力国际发布数据显示，2023年前海甲级写字楼净吸纳量达16.2万平方米，在各片区中遥遥领先，占深圳全市比重约54%，新供应项目较为集中、区域多样化的入驻补贴以及多个项目较高的性价比是吸引客户进驻的重要因素。

今年，前海新增甲级写字楼供应占全市比重达41%，比居第二位高出超20个百分点。与深圳其他片区不同，前海甲级写字楼建设具有“集中性”和“超前性”的特点:多为近年集中建设，并在临近时间集中投入市场；超前性则是为了保障前海各类企业形成集聚效应。

在这种情况下，人流和企业首先会集中于核心楼宇，而后渐渐扩散。如前海嘉里中心一期2020年底、二期2022年底竣工投用，华润前海大厦2019年12月交付，目前两大标志性项目入驻率均超八成。

优质企业纷至沓来，带来资金、人才等要素的集聚，更带旺了前海的“人间烟火”。

数据显示，去年前海合作区内商业项目合计实现销售额近300亿元，实际经营商户达3000家。

嘉里中心附近，广州酒家、上海菜“老吉士”、高级日本烧烤餐厅“鸟金”、高端创意菜“Pairedd配德”“GROW”、深圳咖啡品牌“十日谈”等相继入驻，不仅为白领们的“happy hour”提供了更多选择，不少网红更是从外地前来打卡。

2021年12月开业的万象前海，两年多以来已引入43家深圳首进品牌，入驻10家米其林餐厅及黑珍珠餐厅，去年零售额实现同比提升28%。

有“客流永动机”之称的前海壹方城，每年更是保持着超4000万人次的客流量，稳居深圳商业销售额前列，去年客流量超4300万人次、销售额达75.6亿元。

据赢商大数据不完全统计，今年一季度深圳新开92家国内外首店，前海的几大商业综合体位列首店入驻“首选”。

例如，1月新开业的前海壹方汇带来了超40家首店品牌；前海壹方城引入了12家首店品牌等。近日，五月天阿信STAYREAL PARK华南首展，更是被网友调侃“壹方城有一亿人”。

如今，深中通道的开通给前海的“泼天流量”再添一把火。作为进入深圳“第一站”的前海，粤T车牌已随处可见。

目前，深圳正全力打造“具有全球影响力的消费中心”。根据《深圳市商业网点规划(征求意见稿)》，深圳将重点打造5个世界级地标商圈，前海以“前海·宝中”商圈和“空港·会展”商圈占据两席。

聚企:前沿科技、高端服务携手发展

每天清晨，一辆辆白色轿车从前海嘉里中心开出“接单”。很快就有路人发现，驾驶座上空无一人，方向盘兀自向左、向右打转，灵活地完成变道、绕开路障等一系列决策。

这些白色轿车，实为小马智行投放运营的Robotaxi。2021年11月，小马智行深圳研发中心正式落地前海，选址前海嘉里中心。如今，Robotaxi穿行于前海石公园、前海深港青年梦工场、前海国际会议中心等核心区域，构成一道亮丽的“赛博”风景线。

据了解，前海嘉里中心入驻的科技企业占比约30%。除了小马智行，商汤科技、思谋科技、爱客科技、涂鸦科技等公司同样知名，外资方面有IBM、PayPal、德州仪器、西门子等。

除了科技企业云集，于天龙介绍道，嘉里中心还形成了一个前海国际金融城示范区，国内外金融机构占比约40%。

公开资料显示，嘉里中心汇聚了瑞银集团、三菱日联银行(MUFG)、法国安盛集团(AXA)、意大利忠利保险(GENERALI)等外资机构；港资包括东亚银行、东亚前海证券、恒生前海基金、大新银行等。同时，招商金控、中信证券、国信证券、中航证券、光大银行等中资龙头也纷纷落子。

华润前海大厦累计引入世界500强、中国500强企业共14家，上市公司12家，专精特新高新企业7家，外资、港资等金融、科技企业占比达75%，楼内入驻企业总产值超200亿元。

近年来，前海实际使用外资占深圳全市的比重都在一半以上。截至目前，前海已吸引超1.1万家外资企业落户，其中港资企业占比达85%，“集聚”态势明显。

如在金融领域，截至目前，前海深港国际金融城已签约入驻金融机构378家，其中港资78家，外资16家，港资、外资占比约三成。

科技领域，截至今年6月，前海已有科技企业5.5万家，其中国家高新技术企业2050家，创新型中小企业1338家，国家级专精特新“小巨人”企业83家，微众银行、思谋科技、丰巢科技等独角兽企业14家。

目前，前海正实施“前海全球服务商”计划，招引、培育全球前50、中国前20的金融、商贸物流、信息、科技、文化创意、商务、航运、公共服务等8类全球服务商。