理性看待供需驱动的房贷利率调整

近日，部分一线城市、热点城市上调了首套房贷款利率下限，部分城市的利率下限由2.9%上调至3.1%，一时间引发市场的高度关注与广泛讨论。有声音担忧:房价是不是要因此上涨了？房地产政策是不是要转向了？

不论是降价还是涨价，价格变动是结果与表象，其背后的供需变动才是主因与驱动力。分析房贷利率上调要通过现象看本质，看清楚部分一线城市、热点城市的房地产市场、房贷市场供需变化就会发现，本次房贷利率下限上调属于正常的市场行为。

从需求端看，随着各项存量政策加快落实、一揽子增量政策加力推出，我国房地产市场的信心进一步得到提振，市场交易活跃，房地产向着止跌回稳的方向迈进。一方面，10月份房地产市场交易提速，月度改善幅度为今年以来最大。其中，一线城市的销售额10月份当月实现正增长。另一方面，房价回稳迹象初步显现。今年10月份，一线城市新建商品住宅的销售价格环比降幅收窄，二手房住宅价格环比由降转涨；二三线城市新建商品住宅、二手房住宅的销售价格环比降幅均出现不同程度的收窄。

从供给端看，由于净息差持续收窄，商业银行有动力适当上调房贷利率、增加资产端收益。最新监管数据显示，截至今年三季度末，我国商业银行的净息差为1.53%，较二季度末的1.54%进一步收窄。商业银行维持相对稳定的净息差、利润水平，能够为化解风险预留家底、增强金融服务实体经济的韧性。以化解风险为例，银行既要用利润来核销坏账，也要未雨绸缪，从利润中拿出一部分钱作为“对冲坏账的准备资金”。市场预计，本次部分城市上调房贷利率下限后，有助于适当缓解商业银行的息差压力。

当前，我国房贷利率已实现市场化，贷款价格随行就市，市场无需过度解读。今年5月份，中国人民银行宣布取消全国层面个人住房贷款利率政策下限，首套房、二套房贷款利率均不再设置政策下限，这意味着，我国房贷利率实现了市场化。但需注意，虽然全国层面的政策下限已经取消，但由于我国房地产市场的区域差异较大，各地可因城施策，尤其对于一线城市、部分热点城市来说，各地政府可自主决定当地房贷利率的政策下限。近日部分城市上调房贷利率下限，实际上就是上调了首套房贷款利率的政策下限，从理论上讲，该城市辖区内的各家商业银行可以在政策下限的基础上决定加价还是保持不变。

房贷利率下限上调并不意味着房地产政策出现了重大转向。一方面，上调后的首套房贷款利率仍处于历史低位；另一方面，优化首付比例以及取消住房限购、限售、限价等存量措施仍继续保持。接下来，要认真贯彻落实好党中央、国务院决策部署，积极主动适应房地产市场供求关系发生深刻变化的客观现实，严控增量、优化存量、提高质量，在优化土地、财税、金融政策等方面协同发力，加快构建房地产发展新模式，推动房地产市场平稳健康发展。