世茂服务收入增长“秘诀”：外拓能力强大城市服务等多元业务赋新能

受新冠肺炎疫情反复和房地产行业下行的影响，物业管理行业整体业绩承压。但世茂服务克服了种种困难，实现了总收入和管理面积的双增长，表现出了充分的韧性。

世茂服务8月31日披露的中期业绩报告显示，期内公司实现营业收入42.66亿元，同比增长12.9%。根据Wind的数据，在已发布2022年中期业绩的54家香港上市房企中，世茂服务的营收位列行业前10。此外，世茂服务实现毛利11.14亿元，净利润1.4亿元，保持行业前列。

记者注意到，世茂服务收入结构进一步优化，其中非自有增值服务收入降至7.5%，而2019-2021年同期数据分别为34.2%、20.9%和10.2%。业内人士表示，非业主增值服务高度依赖相关房企的开发速度和交付意愿，不具备明确的可持续性。在房地产行业的下行周期中，这块业务贡献的下降在一定程度上意味着抗风险能力的提高。

此外，世茂服务来自物业管理服务和城市服务的收入分别为23.42亿元和6.71亿元，分别占总收入的54.9%和15.8%。

对外扩张能力强，签约面积3.33亿平方米。

对关联方依赖度下降的世茂服务，管理规模仍在快速增长。截至2022年6月30日，世茂的服务合同面积和管理下面积分别为3.33亿平方米和2.56亿平方米，同比增速分别为39.3%和46.2%，为其后续业绩的稳定快速增长提供了充足的资源保障。

世茂服务管理规模的增长，与其出色的外联能力密不可分。2022年上半年，世茂服务新增签约面积3060万平方米，同比增长12.9%；继续拓展住宅业态，新建住宅项目签约面积占比51.7%，为增值业务发展创造更多用户和空间；在非住宅项目新签约面积中，大学项目签约面积占比32.8%，凸显了世茂服务与浙大新宇的显著融合效应。

与此同时，自2021年底以来，由于资金链紧张等因素，房地产行业MA交易数量和交易金额大幅下降。但世茂服务仍有5家公司收入囊中，在长三角、大湾区等重点区域的业务规模和项目密度进一步提升，同时在医院等专业领域的服务能力得到补充。

值得一提的是，世茂服务在财务、人力、风控、业务信息四个方面对被收购公司进行了赋能和改进，提升其运营能力、服务质量和客户满意度。在相关媒体发布的“2022年上半年物业服务满意度百强”榜单中，世茂服务以89.15的高分位列第一。

多元化业态布局，城市服务收入增长4倍。

近年来，越来越多的物业管理公司开始跳出传统的“四保”业务，向更广阔的业务边界拓展，城市服务就是其中一个追求的热点。就世茂服务而言，进入城市服务赛道不是最早的，但从交出的成绩单和展现的成长来看，绝对可以算是“最好的”之一。

2021年10月，世茂服务正式发布城市服务业务，不到一年就在行业内站稳了脚跟。上半年世茂服务城市服务业务上半年新增项目33个，总投标金额10.52亿元。其中，陕西省蓝田县、洋县城乡环卫一体化服务项目合同总金额分别达到3.48亿元和1.22亿元；贵州省毕节市金海湖新区城市环卫工作市场化服务项目总金额1.2亿元。

记者还梳理了其他几个头部物业管理业务的中期业绩，雅生活服务和碧桂园服务的城市服务板块收入分别增长302.4%和25.8%；许永胜服务城市的服务收入为1.84亿元；华润万象生活已收购30多个城市空间项目，年化合同金额2.6亿元。

该院物业事业部总经理牛表示，按照全国城乡社区服务事务财政总支出，剔除与物业无关的部分，并考虑城市支出复合增长率和物业公司渗透率，预测5年内城市服务将达到7600亿元。也有业内人士告诉记者:“城市服务作为一个新兴的赛道，目前还没有出现行业寡头，巨大的市场空间是向所有物业服务企业开放的。基本完成打磨的世茂服务等城市服务企业可能会继续受益。”

世茂的服务在稳步发展的同时，市场环境也在逐渐转暖。2022年上半年，中央和地方层面物业管理行业各项利好政策频出，涉及疫情防控支持、社区增值服务、城市服务、智慧社区建设等领域。

在此背景下，“行业长期向好”成为各大机构的共识。光大证券在近期的研报中指出，物业管理行业定位为“社会治理的基层支柱”，在疫情常态化防控、老旧小区改造、智慧社区建设等方面参与度较高。政策持续友好，行业发展空间广阔。

根据CICC的研究报告，在住宅和非住宅、增量和存量等多重因素的支撑下，未来5-10年，物业管理行业有望保持中高个位数增长，头部物业企业的市场份额也有持续提升的空间。兴业证券也认为，在“稳增长”和“宽信贷”的大环境下，房地产公司将有更友好的发展环境，而物业管理公司将有更好的业务增长、更安全的财务状况和更大的估值弹性。

在广阔的市场前景下，市场普遍认为，那些经营独立性高、内生成长能力强、盈利质量好的物业管理公司将迎来更大的发展空间。很明显，世茂服务就是这样存在的。在服务方面，世茂也表示将进一步提升运营能力，夯实一线基础，打磨管理细节，提升业务品质，发掘更多内在价值，厚积薄发，稳中求进，实现高质量发展。